本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制 同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司 擬減資退出涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目 資 產(chǎn) 評(píng) 估 報(bào) 告 坤元評(píng)報(bào)〔2020〕1-28 號(hào) （共二冊(cè) 第一冊(cè)） 坤元資產(chǎn)評(píng)估有限公司 二�二�年四月二十九日 目 錄 聲 明 ......1 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告？摘要 ......2 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告？正文 ......4 一、委托人、被評(píng)估單位及其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人 ......4 二、評(píng)估目的 ......7 三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 ......7 四、價(jià)值類(lèi)型及其定義 ......8 五、評(píng)估基準(zhǔn)日 ......8 六、評(píng)估依據(jù) ......8 七、評(píng)估方法 ......10 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 ......16 九、評(píng)估假設(shè) ......18 十、評(píng)估結(jié)論 ......19 十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 ......20 十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 ......21 十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 ......22 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告？附件 一、與評(píng)估目的相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為文件 ......23 二、被評(píng)估單位基準(zhǔn)日審計(jì)報(bào)告 ......26 三、委托人和被評(píng)估單位法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 ......75 四、評(píng)估對(duì)象涉及的主要權(quán)屬證明資料 ......78 五、委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人的承諾函 ......114 六、簽名資產(chǎn)評(píng)估師的承諾函 ......117 七、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)備案公告 ......118 八、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 ......119 九、簽名資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格證書(shū)登記卡 ......120 十、資產(chǎn)評(píng)估委托合同 ......122 資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果匯總表及明細(xì)表 ......127 收益法評(píng)估明細(xì)表......150 同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司擬減資退出 涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 聲 明 一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。 二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)責(zé)任。 本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。 本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。 三、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀(guān)和公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。 四、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見(jiàn)。 五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分關(guān)注資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。 1 坤元資產(chǎn)評(píng)估有限公司 同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司擬減資退出 涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司 擬減資退出涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目 資 產(chǎn) 評(píng) 估 報(bào) 告 坤元評(píng)報(bào)〔2020〕1-28 號(hào) 摘 要 以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解 評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。 一、委托人和被評(píng)估單位及其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人 本次資產(chǎn)評(píng)估的委托人為同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“同濟(jì)設(shè)計(jì)院”）、上海同濟(jì)房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“同濟(jì)房地產(chǎn)公司”），被評(píng)估單位為上海同瓴置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“同瓴置業(yè)公司”)。 根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估委托合同》，本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的其他使用人為國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人。 二、評(píng)估目的 根據(jù)同濟(jì)設(shè)計(jì)院 2019 年 12 月 9 日董事會(huì)決議、同瓴置業(yè)公司 2020 年 1 月 2 日股東會(huì)決議和同濟(jì)房地產(chǎn)公司 2020 年 1 月 8 日董事會(huì)決議，同濟(jì)設(shè)計(jì)院擬將其持 有的同瓴置業(yè)公司的 40%股權(quán)進(jìn)行減資退出，為此需要對(duì)同瓴置業(yè)公司的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。 本次評(píng)估目的是為該經(jīng)濟(jì)行為提供同瓴置業(yè)公司股東全部權(quán)益價(jià)值的參考依據(jù)。 三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 評(píng)估對(duì)象為涉及上述經(jīng)濟(jì)行為的同瓴置業(yè)公司的股東全部權(quán)益。 評(píng)估范圍為同瓴置業(yè)公司申報(bào)的并經(jīng)過(guò)眾華會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審 計(jì)的截至 2019 年 12 月 31 日公司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債。按照同瓴置業(yè)公司提供的 截至 2019 年 12 月 31 日經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表反映，資產(chǎn)、負(fù)債和股東權(quán)益的賬面價(jià)值 2 坤元資產(chǎn)評(píng)估有限公司 同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司擬減資退出 涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 分別為 87,746,671.73 元、22,008,043.62 元和 65,738,628.11 元。 四、價(jià)值類(lèi)型 本次評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值。 五、評(píng)估基準(zhǔn)日 評(píng)估基準(zhǔn)日為 2019 年 12 月 31 日。 六、評(píng)估方法 根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況等相關(guān)條件，本次分別采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進(jìn)行評(píng)估。 七、評(píng)估結(jié)論 經(jīng)綜合分析，本次評(píng)估最終采用收益法評(píng)估結(jié)論作為同瓴置業(yè)公司股東全部權(quán)益的評(píng)估值，同瓴置業(yè)公司股東全部權(quán)益的評(píng)估價(jià)值為 7,255.00 萬(wàn)元（大寫(xiě)為人民幣柒仟貳佰伍拾伍萬(wàn)元整），與賬面價(jià)值 6,573.86 萬(wàn)元相比，評(píng)估增值 681.14 萬(wàn)元，增值率為 10.36%。 八、評(píng)估結(jié)論的使用有效期 本評(píng)估結(jié)論僅對(duì)同濟(jì)設(shè)計(jì)院擬減資退出同瓴置業(yè)公司股權(quán)之經(jīng)濟(jì)行為有效。本 評(píng)估結(jié)論的使用有效期為一年，即自評(píng)估基準(zhǔn)日 2019 年 12 月 31 日起至 2020 年 12 月 30 日止。 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的特別事項(xiàng)說(shuō)明和使用限制說(shuō)明請(qǐng)參閱資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。 3 坤元資產(chǎn)評(píng)估有限公司 同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司擬減資退出 涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司 擬減資退出涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目 資 產(chǎn) 評(píng) 估 報(bào) 告 坤元評(píng)報(bào)〔2020〕1-28 號(hào) 同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司 上海同濟(jì)房地產(chǎn)有限公司： 坤元資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀(guān)、公正的原則，分別采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司擬減資退出涉及 的上海同瓴置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益在 2019 年 12 月 31 日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng) 估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下： 一、委托人、被評(píng)估單位及其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人 本次資產(chǎn)評(píng)估的委托人為同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司、上海同濟(jì)房地產(chǎn)有限公司，被評(píng)估單位為上海同瓴置業(yè)有限公司。 (一) 委托人概況 委托人一：同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司 1. 名稱(chēng)：同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“同濟(jì)設(shè)計(jì)院”) 2. 住所：上海市赤峰路65號(hào) 3. 法定代表人：王健 4. 注冊(cè)資本：6,000萬(wàn)元 5. 類(lèi)型：其他有限責(zé)任公司 6. 統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：9131000013328457XD 7. 登記機(jī)關(guān)：上海市市場(chǎng)監(jiān)督管理局 8. 經(jīng)營(yíng)范圍：國(guó)內(nèi)外工程勘察設(shè)計(jì)、工程咨詢(xún)、工程管理服務(wù)、工程總承包、規(guī)劃管理及其他專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)，投資管理，對(duì)外派遣本行業(yè)的勘察、咨詢(xún)、設(shè)計(jì)和監(jiān)理勞務(wù)人員，從事貨物及技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)，從事數(shù)碼科技及計(jì)算機(jī)技術(shù)領(lǐng)域內(nèi) 4 坤元資產(chǎn)評(píng)估有限公司 同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司擬減資退出 涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 的技術(shù)開(kāi)發(fā)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)咨詢(xún)、技術(shù)服務(wù)，電腦圖文設(shè)計(jì)制作。【依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)】 委托人二：上海同濟(jì)房地產(chǎn)有限公司 1. 名稱(chēng)：上海同濟(jì)房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“同濟(jì)房地產(chǎn)公司”) 2. 住所：上海市浦東新區(qū)棗莊路689號(hào)二樓 3. 法定代表人：俞衛(wèi)中 4. 注冊(cè)資本：20,000萬(wàn)元人民幣 5. 類(lèi)型：有限責(zé)任公司（非自然人投資或控股的法人獨(dú)資） 6. 統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91310115133515171M 7. 登記機(jī)關(guān)：上海市浦東新區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局 8. 經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，房屋維修，建筑材料、鋼材、木材、裝潢材料、珍珠、寶石、鉆石的銷(xiāo)售，附設(shè)分支機(jī)構(gòu)。【依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)